농지 전수조사 때문에 농지가격 떨어졌나…거래량·실거래가로 따져보니

• 2026년 1~7월 농지 실거래가 ㎡당 5만85원…전년 동기보다 4.4% 하락
• 전·답 거래필지는 오히려 2.2% 증가…“거래가 멈췄다”는 전국 통계와 차이
• 농지가격 하락은 2021년 이후 이어진 흐름…전수조사만을 원인으로 단정 어려워
• 정부도 지역별 거래 어려움 인정…2027년 농지은행 지원예산 25% 확대 계획

“농지 전수조사 이후 농지를 사려는 사람이 사라졌다.”

“처분명령을 받을 수 있다는 불안 때문에 농지를 내놓는 사람이 늘면서 가격이 떨어지고 있다.”

최근 농지 전수조사를 둘러싸고 농촌 현장에서 반복해서 나오는 주장이다. 실제 일부 지역에서는 매수 문의가 줄고 거래가 어려워졌다는 목소리가 나오고 있다.

하지만 전국 단위 통계를 보면 상황은 조금 다르다.

농림축산식품부가 9월 공개한 자료에 따르면 2026년 1월부터 7월까지 전국 농지 평균 실거래가격은 ㎡당 5만85원으로 지난해 같은 기간 5만2,392원보다 4.4% 하락했다. 농지가격이 실제로 떨어진 것은 맞다. 다만 같은 기간 농지 거래필지 수는 오히려 2.2% 증가했다.

가격 하락 자체도 올해 처음 시작된 현상이 아니다.

농지 평균 실거래가격은 2021년 이후 장기간 하락 흐름을 보였고, 특히 2023년에는 전년보다 25% 급락했다. 2024년에도 7.2% 떨어졌다. 이런 흐름을 고려하면 2026년의 4.4% 하락을 농지 전수조사 하나의 결과라고 단정하기는 어렵다.

결국 농지시장에서 지금 벌어지는 현상은 ‘전수조사 때문에 농지가격이 폭락했다’는 한 문장보다 가격 하락과 거래 구조 변화, 지역별 체감경기, 금리와 농촌 인구구조 등이 동시에 작용하고 있는 상황으로 보는 것이 정확하다.

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올해 농지가격이 떨어진 것은 사실이다
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우선 농지가격 하락 자체는 통계로 확인된다.

농림축산식품부가 공개한 2026년 1~7월 평균 농지 실거래가는 ㎡당 5만85원이다.

지난해 같은 기간 5만2,392원과 비교하면 약 4.4% 낮다.

이를 평당으로 환산하면 약 16만5천원 수준이다.

다만 이 수치는 전국 농지를 하나의농지 전수조사 때문에 농지가격 떨어졌나…거래량·실거래가로 따져보니

• 평균으로 계산한 값이다.

수도권 개발지역이나 도시 인접 농지와 농촌 산간지역 농지는 가격 수준과 거래 이유가 크게 다르다.

농업 생산성이 높은 평야지역과 경사가 심한 소규모 농지도 같은 농지로 묶인다.

따라서 전국 평균 실거래가만으로 특정 지역의 농지가격을 판단하는 것은 한계가 있다.

그럼에도 전체 시장 흐름을 파악하는 지표로는 의미가 있다.

그리고 이 수치가 보여주는 사실은 명확하다.

2026년 농지가격은 지난해보다 하락했다.

다만 그 하락이 ‘전수조사 이후 갑자기 발생한 폭락’인지가 다음 판단의 핵심이다.

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농지가격은 전수조사 이전부터 내려가고 있었다
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농식품부 자료를 연도별로 보면 농지가격 하락은 올해 갑자기 시작된 현상이 아니다.

1~7월 평균 농지 실거래가격은 2021년 ㎡당 7만8,892원에서 2022년 7만9,505원으로 소폭 올랐다.

이후 2023년 5만9,621원으로 급격히 떨어졌다.

2024년에는 5만5,300원, 2025년에는 5만2,392원으로 다시 하락했고 2026년에는 5만85원까지 내려왔다.

가격 흐름만 놓고 보면 2022년을 정점으로 이미 수년간 하락 추세가 이어지고 있는 셈이다.

특히 2023년의 하락폭은 전년 대비 25%에 달했다.

2024년에도 7.2% 하락했다.

반면 2026년의 하락폭은 4.4%다.

가격이 계속 떨어지고 있다는 사실과 하락 속도가 오히려 둔화되고 있다는 사실이 동시에 존재한다.

따라서 2026년 농지 전수조사가 농지가격 하락의 유일한 원인이라고 설명하기에는 기존 하락 추세가 너무 뚜렷하다.

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전수조사 발표 이후만 따져도 결과는 비슷하다
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그렇다면 농지 전수조사 계획이 알려진 이후만 따로 보면 어떨까.

정부는 올해 4월 농지 전수조사 추진계획을 공식화하고 5월부터 본격적인 조사를 시작했다. 2026년에는 1996년 이후 취득 농지를 우선 조사하고, 2027년에는 1996년 이전 취득 농지까지 조사할 계획이다.

농식품부는 전수조사 계획 발표 이후인 4월부터 7월까지 농지 실거래가격도 별도로 비교했다.

2026년 4~7월 평균 농지 실거래가는 ㎡당 5만2,863원이었다.

지난해 같은 기간 5만4,472원보다 약 3.0% 하락했다.

그런데 전년도인 2025년 4~7월에는 전년 같은 기간보다 6.7% 하락했다.

즉 전수조사 이후에도 농지가격이 내려가긴 했지만 전년보다 하락폭이 커진 것은 아니다.

정부가 “전수조사로 농지가격이 폭락했다고 보기 어렵다”고 설명하는 근거가 이 부분이다.

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거래 자체가 멈췄다는 주장도 전국 통계와는 다르다
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농촌 현장에서는 “농지를 사겠다는 사람이 없다”거나 “거래가 얼어붙었다”는 주장이 나온다.

하지만 전국 단위 거래량은 감소하지 않았다.

2026년 1월부터 7월까지 전과 답의 거래필지 합계는 19만2,674필지였다.

2025년 같은 기간 18만8,606필지보다 2.2% 증가했다.

따라서 전국적으로 농지 거래가 사실상 중단됐다고 표현하기는 어렵다.

다만 이 통계 역시 해석에는 주의가 필요하다.

거래필지가 늘었다고 해서 모든 지역에서 거래가 활발하다는 의미는 아니다.

특정 지역에서는 매수세가 약해졌지만 다른 지역 거래가 늘면서 전체 수치가 증가했을 수도 있다.

거래량 증가와 가격 하락이 동시에 나타났다는 점도 중요하다.

이는 시장에서 거래는 이루어지고 있지만 거래가격이 낮아지는 방향으로 조정되고 있을 가능성을 보여준다.

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지가 흐름에서도 ‘전국적 폭락’은 확인되지 않는다
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농식품부가 함께 제시한 지가지수에서도 농지 가격의 급격한 붕괴는 나타나지 않는다.

2026년 1월 전의 지가지수는 99.457이었지만 7월에는 100.094로 소폭 상승했다.

답 역시 같은 기간 99.602에서 100.056으로 올랐다.

지가지수는 표본지의 적정가격을 바탕으로 기준시점 대비 가격 변화를 지수화한 것으로 개별 거래가격과는 성격이 다르다.

따라서 실거래가격 하락과 지가지수 상승이 반드시 모순되는 것은 아니다.

실거래가는 실제 거래된 농지의 구성에 따라 영향을 크게 받는다.

고가 농지 거래가 줄고 상대적으로 저가 농지 거래가 많아지면 평균 실거래가격이 내려갈 수 있다.

반면 지가지수는 표본지의 지속적인 가격 변화를 추적한다.

두 지표를 함께 보면 농지시장이 전반적인 폭락 단계라고 보기는 어렵지만 실거래 시장에서는 가격 조정이 계속되고 있다고 해석할 수 있다.

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전국 토지시장 전체는 오히려 상승 흐름
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농지시장만 따로 보지 않고 전체 토지시장과 비교하면 차이는 더 분명해진다.

국토교통부에 따르면 2026년 상반기 전국 지가는 1.22% 상승했다.

2025년 하반기 상승률 1.19%보다 0.03%포인트 확대됐다.

같은 기간 전체 토지 거래량도 2025년 하반기보다 2.2% 증가했다.

이는 농지의 실거래가격 하락이 전국 토지시장 전체의 침체와 동일한 흐름으로 나타나는 것은 아니라는 의미다.

농지는 일반 토지와 달리 이용 규제와 농업 수익성, 농촌 인구구조 등의 영향을 크게 받는다.

따라서 농지가격을 주택이나 상업용 토지와 동일한 기준으로 해석하기 어렵다.

농업 자체의 수익성과 농지 활용 가능성이 가격에 직접적인 영향을 미친다.

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그렇다면 농지가격은 왜 계속 내려가고 있나
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가격 하락에는 여러 요인이 함께 작용할 가능성이 크다.

먼저 금리 변화다.

농식품부는 최근 농지가격 하락 추세를 설명하면서 2022~2023년 금리 상승기를 함께 제시했다.

한국은행 기준금리는 2021년 8월 0.75%에서 2023년 1월 3.50%까지 빠르게 상승했다.

금리가 상승하면 토지 매입에 필요한 금융비용도 증가한다.

농지를 투자 목적으로 매입하려는 수요가 줄어드는 요인이 될 수 있다.

농업 자체의 수익성도 영향을 미친다.

농산물 가격과 농자재비, 인건비, 에너지 비용 등 농업경영 조건이 악화되면 농지 자체의 투자 매력도도 낮아질 수 있다.

농촌 고령화와 인구 감소도 장기적인 구조요인이다.

농사를 그만두려는 고령농은 늘어나는데 새로 농업에 진입하는 사람의 수가 이를 충분히 따라가지 못하면 일부 지역에서는 농지 공급이 수요보다 많아질 수 있다.

특히 도시와 멀고 경작조건이 불리한 농지는 이러한 영향을 더 크게 받을 수 있다.

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전수조사가 시장 심리에 영향을 주지 않았다고도 단정하기 어렵다
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그렇다고 농지 전수조사가 시장에 아무런 영향을 주지 않았다고 단정하는 것도 조심해야 한다.

전국 평균 통계는 전수조사 이후 농지 거래량이 붕괴하거나 가격 하락폭이 급격히 확대됐다는 증거를 보여주지는 않는다.

그러나 시장 심리는 전국 평균 수치만으로 완전히 측정하기 어렵다.

전수조사 과정에서 자신의 농지가 처분 대상이 될 수 있다는 우려가 커지면 일부 소유자가 매도를 고려할 수 있다.

반대로 농지를 매수하려는 사람은 향후 규제가 강화될 가능성을 우려해 거래를 미룰 수도 있다.

특정 지역에서 동시에 매도 물량이 증가하면 가격 협상력이 매수자 쪽으로 이동할 가능성도 있다.

이러한 현상이 일부 지역에서 발생하고 있는지는 전국 통계만으로 판단하기 어렵다.

따라서 현재 확인 가능한 사실은 ‘전수조사 때문에 전국 농지가격이 폭락했다는 통계적 근거는 확인되지 않는다’는 수준으로 보는 것이 적절하다.

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정부도 현장 체감까지 부정하는 것은 아니다
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정부 역시 통계만을 근거로 현장의 어려움을 전면 부인하지는 않고 있다.

농식품부는 농지가격과 거래가 전국적으로 폭락했다고 보기 어렵다고 설명하면서도 현장에서 농지 거래에 어려움이 있다는 목소리에 귀를 기울이겠다는 입장을 밝혔다.

이에 따라 정부는 2027년 예산안에서 농지은행의 맞춤형 농지지원 예산을 2026년 1조8,077억원에서 2027년 2조2,617억원으로 25% 확대하는 방안을 추진하고 있다.

농지은행이 농지를 매입하거나 임대해 실제 농업인에게 공급하는 기능을 확대하겠다는 것이다.

이는 정부 역시 농지시장 내 유동성과 농지 이전 문제를 정책적으로 관리할 필요가 있다고 보고 있다는 의미다.

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전수조사 이후 농지은행 위탁은 크게 늘었다
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농지 전수조사의 영향이 통계에서 가장 뚜렷하게 나타나는 곳은 가격보다 농지은행 위탁이다.

농식품부에 따르면 5월 18일부터 9월 14일까지 농지은행을 통한 농지 임대위탁 계약은 2025년 1만8,603건에서 2026년 3만3,168건으로 78.3% 증가했다.

위탁 면적은 같은 기간 5,899ha에서 1만909ha로 84.9% 늘었다.

이는 전수조사 이후 농지 소유자들이 기존의 비공식 임대관계를 농지은행을 통한 제도권 임대로 전환하고 있음을 보여준다.

정부는 전수조사 개시일인 5월 18일부터 농지 임대차 특별정비기간을 운영하고 있으며, 임차농 보호 신고센터도 함께 운영하고 있다.

따라서 전수조사의 시장 영향은 단순히 가격 하락 여부보다 농지 임대차와 이용관계가 제도권으로 이동하는 변화에서 더 직접적으로 나타나고 있다고 볼 수 있다.

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가격이 내려가면 농민에게 무조건 좋은 것도 아니다
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농지가격 하락을 단순히 좋은 현상이나 나쁜 현상으로 구분하기도 어렵다.

농지를 새로 확보해야 하는 청년농이나 규모를 확대하려는 농업인에게는 농지가격 하락이 진입비용을 낮추는 효과를 낼 수 있다.

반면 평생 농업에 종사한 뒤 은퇴를 앞둔 고령농에게 농지는 중요한 자산일 수 있다.

농지가격이 크게 떨어지면 은퇴 이후 생활자금이나 자산가치에 영향을 줄 수 있다.

담보대출이 있는 농업인은 농지 가치 하락으로 금융 여건이 불리해질 수도 있다.

따라서 농지가격 정책은 단순히 가격을 낮추는 것이 목표가 될 수 없다.

실제 농업인이 합리적인 가격에 농지를 확보하면서도 기존 농업인의 자산가치가 급격하게 훼손되지 않는 구조를 만드는 것이 중요하다.

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같은 농지라도 지역에 따라 상황은 크게 다르다
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앞으로 농지가격 논쟁에서 가장 주의해야 할 부분은 전국 평균을 특정 지역 상황에 그대로 적용하는 것이다.

수도권과 지방 농촌은 시장구조가 다르다.

도시 인접 농지는 농업 생산가치뿐 아니라 개발 기대와 접근성의 영향을 받는다.

반면 인구가 빠르게 감소하는 농촌지역에서는 농업수익성과 실제 경작수요가 가격을 결정하는 비중이 크다.

같은 시·군 안에서도 농업진흥지역 여부와 도로 접근성, 농지 형태, 용수 확보 여부 등에 따라 가격 차이가 크다.

따라서 “농지가 4.4% 떨어졌다”는 전국 평균을 개별 농지의 가격 변화로 해석해서는 안 된다.

앞으로는 지역별·용도별 거래자료까지 세분화해 전수조사 전후 변화를 살펴볼 필요가 있다.

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현재 통계로는 ‘전수조사발 농지가격 폭락’을 확인하기 어렵다
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2026년 농지시장을 숫자로 정리하면 몇 가지 사실은 비교적 분명하다.

농지 평균 실거래가격은 떨어졌다.

1~7월 기준 지난해보다 4.4% 하락했다.

하지만 농지가격 하락은 올해 처음 시작된 것이 아니다.

2023년에는 25%, 2024년에는 7.2% 떨어지는 등 이미 수년간 하락세가 이어졌다.

전수조사가 발표된 4월 이후 가격 하락폭도 3.0%로 전년 같은 기간의 하락폭보다 작았다.

거래량 역시 줄지 않았다.

전과 답의 거래필지 수는 전년보다 오히려 2.2% 증가했다.

따라서 지금 공개된 전국 통계만으로 ‘농지 전수조사 때문에 거래가 멈췄고 농지가격이 폭락했다’고 단정하기는 어렵다.

그렇다고 현장의 거래 어려움이나 심리적 위축까지 존재하지 않는다고 결론내릴 근거도 부족하다.

전국 평균에서는 거래가 유지되더라도 특정 농촌지역에서는 매수자가 줄고 가격이 약해지는 현상이 나타날 수 있기 때문이다.

결국 앞으로 확인해야 할 것은 전국 평균보다 지역별 격차다.

농지 전수조사 이후 어느 지역에서 매물이 증가했는지, 농업진흥지역과 비진흥지역의 가격 흐름이 어떻게 달라졌는지, 실제 농업 목적 거래와 투자 목적 거래의 비중이 어떻게 바뀌었는지를 추가로 살펴봐야 한다.

2026년 농지 전수조사가 농지시장에 미치는 영향을 판단하기에는 아직 조사가 진행 중이고 관찰 기간도 짧다.

현시점에서 확인되는 변화는 농지가격의 급격한 붕괴보다는 장기적인 가격 조정이 계속되는 가운데 기존의 비공식 농지 임대관계가 농지은행 등 제도권으로 빠르게 이동하고 있다는 점이다.

다음 편에서는 이러한 변화의 중심에 있는 농지은행을 살펴본다. 직접 농사를 짓기 어려운 사람이 농지를 농지은행에 맡기면 무엇이 달라지는지, 임대수탁과 매도위탁·매수청구는 어떻게 다른지, 처분명령을 받은 뒤에도 이용할 수 있는지를 구체적으로 정리한다.