상가 조업 차량 주차 막은 아파트 대표회의… 법원 ‘공유대지 사용권 침해’ 인정

화성시 오산동의 한 복합단지에서 상가와 아파트 간 주차장 이용을 둘러싼 갈등이 법정으로 번졌다. 상가 측은 “조업 차량과 비상용 차량의 출입을 막는 것은 명백한 권리 침해”라며 소송을 제기했고, 법원은 상가 측의 손을 들어주었다.

2025년 9월 3일, 수원지방법원 제17민사부(재판장 맹준영)는 “피고 아파트 입주자대표회의는 상가 관리단이 조업 및 비상용 차량을 위해 단지 내 판매시설 전용주차장을 이용하는 것을 방해해서는 안 된다”고 판결했다.

이 사건의 발단은 단지 내 주차장 이용권을 둘러싼 양측의 해석 차이에서 시작됐다. 원고인 A 판매시설 관리단은 지상 3층·지하 3층 규모의 상가 119호를 대표하며, 피고인 B 아파트 입주자대표회의는 같은 부지 내 710세대 아파트 구분소유자들을 대표하고 있었다. 두 단지는 하나의 대지를 공유하고 있었으나, 지상 주차장은 ‘판매시설 전용주차장’이라는 표지가 붙어 있었다.

상가 측 “공유지 사용권 침해”… 아파트 측 “안전 위한 통제”

상가 관리단은 “상가 구분소유자와 그 방문객은 대지의 공유자로서 전용주차장을 이용할 권리가 있다”고 주장했다. 실제로 상가 분양계약서에는 “단지 주출입구 근처 판매시설 지상주차장은 조업차량 및 비상용 차량용이며, 일반주차는 지하 1층 주차장을 이용한다”는 문구가 명시되어 있었다.

그러나 아파트 대표회의는 “입주민 안전을 위해 외부 차량의 출입을 제한했을 뿐, 주차를 ‘방해’한 적은 없다”고 반박했다. 2023년 중반부터 양측은 수차례 협의를 이어갔지만, 결국 아파트 측은 주차장 진입로 앞에 바리케이드를 설치하며 상가 차량의 출입을 차단했다.

이에 상가 측은 “이는 명백한 대지사용권 침해”라며 소송을 제기했다.

법원 “상가의 조업·비상용 주차는 정당한 권리”

법원은 아파트 측의 주장을 받아들이지 않았다.
재판부는 “이 사건 상가 구분소유자들은 건물의 대지를 공유하므로, 특별한 규약이 없는 한 공유지 전체를 용도에 따라 사용할 권리를 가진다”며 “아파트 단지의 안전을 이유로 상가 측 이용을 전면 차단할 수는 없다”고 밝혔다.

또한, 설계 도면상 지상 주차장은 ‘판매시설 전용주차장’으로 명시되어 있고, 상가 관리규약에도 “영업활동에 필요한 범위 내에서 주차장을 사용할 수 있다”는 조항이 존재한다는 점을 근거로 들었다.

재판부는 “양측의 협의로 안전장치를 마련하는 것은 가능하나, 이를 이유로 상가의 합법적 사용권을 일방적으로 통제할 수 없다”며 상가 측의 청구를 인용했다.

법적 의미와 사회적 시사점

이번 판결은 복합단지 내 상가와 아파트 간의 ‘대지사용권 분쟁’에서 상가의 권리를 폭넓게 인정한 사례다. 법원은 단지 내 외부인 통제가 불가피하더라도, 공유지 사용권을 본질적으로 침해해서는 안 된다는 입장을 명확히 했다.

이는 전국적으로 증가하고 있는 ‘상가-아파트 주차분쟁’, ‘공유지 출입 제한’ 사례에 영향을 미칠 가능성이 있다. 특히 공동주택 관리단체가 주민 안전을 이유로 외부 출입을 막을 때, 그 조치가 법적으로 정당하려면 명확한 규약 근거와 합리적 조정이 필요하다는 점을 시사한다.

[사건 요약]

사건번호: 2024가합13404

법원: 수원지방법원 제17민사부

판결선고: 2025. 9. 3.

원고: A 판매시설 관리단

피고: B 아파트 입주자대표회의

판결요지: 상가의 조업 및 비상용 주차는 정당한 권리로, 아파트 측의 출입 차단은 부당한 방해행위